Văn phòng Luật sư Trí Minh

 Nhà ở riêng lẻ xây nhiều tầng ngăn phòng ra bán (thường gọi là chung cư mini) có được coi là một loại hình chung cư và được cấp giấy chủ quyền hay không? Nhà nước quy định thế nào về việc xây dựng và kinh doanh loại hình nhà ở này?
Theo quy định trong Nghị định 71, hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ hai tầng trở lên, tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên, mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) thì diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2 và phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSH đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Theo Thông tư 16 của Bộ Xây dựng vừa mới ban hành hướng dẫn thực hiện Nghị định 71 của Chính phủ thi hành Luật Nhà ở thì hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê các căn hộ chung cư mini sẽ không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản nhưng phải công chứng hợp đồng.

Nội dung của hợp đồng mua bán, cho thuê căn hộ mini yêu cầu phải tuân thủ các quy định tại Điều 63 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và quy định tại Điều 21 của Thông tư này còn phải ghi rõ thêm các nội dung như:

- Phần diện tích thuộc sở hữu riêng và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu căn hộ; Diện tích sàn căn hộ (thể hiện theo cách ghi diện tích sàn căn hộ chung cư quy định tại khoản 2 Điều 21 của Thông tư này);

- Diện tích sử dụng đất của toà nhà, kể cả diện tích khuôn viên (nếu có) thuộc quyền sử dụng chung của những người mua căn hộ; trách nhiệm thanh toán các chi phí có liên quan trong quá trình sử dụng nhà ở (nếu có), đối với các khoản phí dịch vụ thì không được thu cao hơn mức giá trần do UBND cấp tỉnh quy định, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

- Bên bán nhà ở có trách nhiệm bảo hành căn hộ theo đúng quy định tại Điều 46 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và phải nộp khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở. Đồng thời, ghi rõ các hạng mục, diện tích sử dụng chung, riêng của tòa nhà trong hợp đồng.

- Việc quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu, nhà ở có nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng tại đô thị được thực hiện theo Quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung tại đô thị do Bộ Xây dựng ban hành.

Bên cạnh đó, sau khi thực hiện bán căn hộ và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua căn hộ thì quyền sử dụng đất (kể cả khuôn viên) của toàn bộ công trình nhà ở là quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ như theo quy định về quyền sử dụng đất đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu.